Gezien de verslechterde huizenmarkt kan de WOZ-waarde lager uitvallen dan vorig jaar. Toch telt maar één vraag: klopt de WOZ-waarde?
Kritisch bekijken De WOZ-waarde vormt de basis voor het berekenen van de onroerendezaakbelasting en de riool- en waterschapsheffing. Via het eigenwoningforfait werkt de WOZ-waarde door in de inkomstenbelasting. En als een huiseigenaar overlijdt, vormt de WOZ de basis voor de erfbelasting. Kortom, er zijn nogal wat financiële belangen mee gemoeid. Ook als de WOZ-waarde van uw woning dit jaar lager uitvalt, is het dus goed om er kritisch naar te kijken.
Zo wordt de WOZ-waarde vastgesteld De gemeente gaat uit van de situatie op de peildatum: voor de WOZ-waarde 2011 is dat 1 januari 2010. De gemeente stelt de WOZ-waarde van een huis vast aan de hand van – meestal drie – vergelijkingsobjecten. Dit zijn huizen in de omgeving van uw woning, die rond de peildatum zijn verkocht. De adressen van deze huizen staan meestal in de WOZ-beschikking vermeld.
Bezwaar maken tegen WOZ-waarde Bent u het niet eens met de WOZ-waarde? Dan kunt u bezwaar maken bij de gemeente. In uw bezwaarschrift moet u aannemelijk maken dat de vergelijking met de vergelijkingsobjecten niet opgaat. Tegen de peildatum zelf kunt u geen bezwaar maken. In de wet is vastgelegd dat de gemeente steeds één jaar moet teruggaan.
Download
hier een voorbeeldbrief bezwaar maken tegen WOZ-waarde.
Argumenten In het bezwaarschrift zult u zich concentreren op de punten waarop uw huis verschilt van de
vergelijkingsobjecten. Hoe is de staat van onderhoud? Als uw huis veel achterstallig onderhoud heeft, terwijl de vergelijkingsobjecten helemaal ‘bij’ zijn, dan kan dat een lagere WOZ-waarde rechtvaardigen. Hetzelfde geldt voor een gedateerde inrichting. Een ander praktijkvoorbeeld: de vergelijkingsobjecten geven uitzicht op een ‘goede’ buurt met duurdere koopwoningen. Het beoordeelde huis geeft echter uitzicht op een buurt met een minder goede reputatie, waar de politie al diverse hennepplantages heeft opgerold. Volgens de rechtspraak kan dat een goed argument voor een lagere WOZ-waarde zijn.
Vind een expert Na een bezwaarprocedure bij de gemeente kan een gerechtelijke procedure volgen. De rechter zal uw argumenten afwegen tegen die van de gemeente. In de gerechtelijke procedure kan de gemeente een rapport inbrengen, waarin zij uitgebreid toelicht hoe de WOZ-waarde tot stand is gekomen. U staat sterker als u daar het rapport van een expert tegenover stelt. Uw expert kan bijvoorbeeld een lokale makelaar zijn, die met voorbeelden aantoont dat de vergelijkingsmaatstaf niet opgaat. De rechter, die de lokale situatie niet kent, zal zeker laten meewegen of de door u ingeschakelde deskundige daadwerkelijk over WOZ-kennis beschikt.
Succes en dan? Als een bezwaarschrift of de gerechtelijke procedure succes heeft, zal de gemeente de WOZ-waarde verlagen. Wat dat oplevert, verschilt van geval tot geval. Van tientallen euro’s tot misschien wel duizenden euro’s in het kader van de erfbelasting. Betekent dit nu dat de gemeente deze lagere WOZ-waarde automatisch in de volgende jaren laat doortellen? Nee, de gemeente mag de WOZ-waarde van jaar tot jaar bekijken. U doet er dus goed aan de WOZ-beschikking elk jaar opnieuw kritisch te bekijken!
Tot slot: de procedure zelf Bezwaar aantekenen is niet moeilijk. Wel moet u aan twee eisen voldoen: op tijd bezwaar instellen en het bezwaar met redenen omkleden. Op tijd bezwaar instellen is een strikte eis: het bezwaarschrift moet binnen zes weken na dagtekening van de beschikking bij de gemeente ontvangen zijn. Bent u één dag te laat, dan zal de gemeente u niet-ontvankelijk verklaren. De gemeente hoeft uw bezwaar dan niet inhoudelijk te behandelen. Dezelfde eisen, tijdig en met argumenten bezwaar maken, gelden ook als u een gerechtelijke procedure aanspant.
